Entenda o que diz a Lei do Inquilinato e quais são os direitos de proprietários e inquilinos em 2026
Muitos proprietários ainda acreditam que exigir diversas garantias simultaneamente é uma forma segura de reduzir os riscos de inadimplência. No entanto, a legislação brasileira é clara: o locador não pode exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
Embora a regra não seja nova, ela continua plenamente válida em 2026 e vem sendo constantemente reforçada pelos tribunais brasileiros. Assim, contratos que exigem, por exemplo, fiador e caução ao mesmo tempo podem conter cláusulas nulas e gerar questionamentos judiciais.
O que diz a Lei do Inquilinato?
A regra está prevista no artigo 37 da Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
A legislação estabelece que o locador pode exigir apenas uma das seguintes modalidades de garantia:
- caução;
- fiança (fiador);
- seguro-fiança locatícia;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
O parágrafo único do mesmo artigo determina expressamente:
"É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação."
Na prática, isso significa que o proprietário deve escolher apenas uma garantia para assegurar o cumprimento do contrato.
Quais combinações são proibidas?
Entre as situações mais comuns consideradas ilegais estão:
- exigir fiador e caução simultaneamente;
- solicitar caução e seguro-fiança no mesmo contrato;
- exigir seguro-fiança juntamente com fiador;
- pedir depósito caução e título de capitalização ao mesmo tempo.
Se houver dupla garantia, a garantia excedente poderá ser considerada nula judicialmente.
O proprietário perde o contrato?
Não.
Em regra, a existência de dupla garantia não invalida todo o contrato de locação. O entendimento predominante dos tribunais é de que apenas a garantia excedente deve ser anulada, permanecendo válida a locação e uma das modalidades de garantia.
Exigir duas garantias pode gerar penalidades?
Sim.
Além da nulidade da cláusula contratual, a própria Lei do Inquilinato prevê consequências para quem exige mais de uma garantia.
O artigo 43, inciso II, da Lei nº 8.245/1991 estabelece que exigir duas garantias no mesmo contrato configura contravenção penal, sujeitando o infrator às penalidades previstas em lei.
Existem exceções?
É importante destacar que a proibição refere-se às garantias contratuais previstas na Lei do Inquilinato.
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a existência de uma garantia locatícia contratual não impede o exercício do chamado penhor legal do locador, instituto previsto no Código Civil. Como possuem naturezas jurídicas diferentes, ambos podem coexistir sem violar a legislação.
O que proprietários e imobiliárias devem fazer em 2026?
Para evitar problemas jurídicos, especialistas recomendam:
- revisar modelos antigos de contratos;
- escolher apenas uma modalidade de garantia;
- informar claramente as condições da garantia ao inquilino;
- contar com assessoria imobiliária e jurídica especializada;
- manter os contratos sempre atualizados conforme a legislação vigente.
Conclusão
A segurança jurídica nas locações depende do cumprimento rigoroso da Lei do Inquilinato. Em 2026, permanece proibida a exigência de duas garantias simultâneas no mesmo contrato, ainda que exista concordância entre as partes.
Para proprietários, imobiliárias e corretores, conhecer essa regra é essencial para evitar cláusulas nulas, litígios judiciais e prejuízos futuros.