As mudanças no Imposto de Renda e a implementação da reforma tributária estão trazendo novas dúvidas para proprietários, inquilinos e imobiliárias. Entenda quais impostos incidem sobre os aluguéis, quem é responsável pelo pagamento e como as novas regras podem influenciar os preços e a rentabilidade dos imóveis no Brasil.
O mercado de locações imobiliárias atravessa um período de mudanças importantes. Com a ampliação da faixa de isenção do Imposto de Renda em 2026 e a implementação gradual da reforma tributária, a tributação sobre os rendimentos de aluguel passou a receber ainda mais atenção.
Para quem possui imóveis destinados à locação, compreender essas regras é fundamental para evitar problemas com a Receita Federal, calcular corretamente a rentabilidade do investimento e planejar os próximos contratos.
Já para os inquilinos, a principal preocupação é outra: os novos impostos poderão provocar aumento nos valores dos aluguéis?
A resposta exige distinguir duas situações. A primeira envolve o Imposto de Renda, que já incide sobre os rendimentos tributáveis de aluguel. A segunda está relacionada ao IBS e à CBS, tributos previstos na reforma tributária e cuja implementação ocorre de forma gradual.
Nem todos os proprietários estarão sujeitos às mesmas regras, e a legislação não estabelece um aumento automático dos aluguéis.
Receita Federal+2
1. Quem deve pagar imposto sobre o aluguel?
Em regra, a responsabilidade pelo Imposto de Renda sobre os valores recebidos é do proprietário ou de quem tenha direito tributável ao rendimento da locação.
Entretanto, a forma de recolhimento depende de quem está pagando o aluguel e de quem está recebendo.
Quando o inquilino é pessoa física
Se uma pessoa física aluga um imóvel de outra pessoa física, o proprietário deve apurar mensalmente o Imposto de Renda pelo sistema Carnê-Leão, sempre que houver imposto devido.
É responsabilidade do locador informar corretamente os valores recebidos, aplicar as deduções permitidas e realizar o recolhimento dentro do prazo.
Quando o inquilino é uma empresa
Se uma empresa aluga um imóvel pertencente a uma pessoa física, a regra geral é diferente.
Nesse caso, a empresa locatária é responsável pela retenção e pelo recolhimento do Imposto de Renda na fonte, conforme a tabela progressiva e as regras aplicáveis.
O proprietário deve informar os rendimentos na declaração anual e considerar o imposto que já foi retido.
Quando o imóvel pertence a uma empresa
Se o proprietário é uma pessoa jurídica, a receita da locação integra sua apuração tributária, de acordo com o regime fiscal adotado e as características da atividade.
Nesse caso, não se utiliza o Carnê-Leão da pessoa física.
Receita Federal+2
2. Quem paga o imposto: proprietário ou inquilino?
Essa é uma das dúvidas mais comuns no mercado imobiliário.
O inquilino paga o aluguel previsto no contrato, além dos encargos locatícios que sejam legalmente atribuídos a ele. Já o Imposto de Renda incidente sobre o rendimento recebido é uma obrigação tributária do beneficiário, ressalvadas as situações em que a legislação determina a retenção pela fonte pagadora.
É importante não confundir Imposto de Renda com IPTU.
O IPTU é um tributo municipal relacionado à propriedade imobiliária e pode ter seu pagamento atribuído ao locatário por disposição contratual, conforme a legislação de locações.
O Imposto de Renda, por sua vez, incide sobre a renda obtida com o imóvel, e uma cláusula contratual não altera a responsabilidade tributária perante o Fisco.
Portanto, o fato de o inquilino pagar IPTU, condomínio ou outros encargos não significa que ele também seja o contribuinte do Imposto de Renda sobre o aluguel.
3. Quanto o proprietário paga de Imposto de Renda em 2026?
O Imposto de Renda das pessoas físicas utiliza uma tabela progressiva, com alíquotas que chegam a 27,5%, conforme a base de cálculo.
Em janeiro de 2026, entrou em vigor a ampliação da redução do imposto para rendimentos tributáveis mensais de até R$ 5.000, com desconto parcial para rendimentos de até R$ 7.350.
Essa mudança beneficia contribuintes de menor renda, mas não significa que todo aluguel individual inferior a R$ 5.000 esteja automaticamente isento na apuração anual.
A existência de salários, aposentadorias, outras locações e demais rendimentos tributáveis pode alterar o imposto final devido.
Receita Federal+1
Tabela progressiva mensal do IRPF em 2026
| Base de cálculo mensal | Alíquota |
| Até R$ 2.428,80 | Isento pela tabela |
| R$ 2.428,81 a R$ 2.826,65 | 7,5% |
| R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% |
| R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% |
| Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% |
A tabela acima apresenta as alíquotas tradicionais. A redução adicional em vigor em 2026 é aplicada ao imposto calculado, conforme as condições legais.
Uma observação importante: a alíquota máxima de 27,5% não incide necessariamente sobre todo o aluguel recebido. O cálculo considera as faixas de tributação, as deduções autorizadas e, quando cabível, a redução do imposto.
Para o proprietário que vive exclusivamente da renda de locações, a nova regra pode representar economia tributária. Já aqueles que possuem outras fontes de renda precisam considerar o conjunto dos rendimentos na declaração anual.
4. Como pagar o Imposto de Renda sobre aluguéis?
Para os proprietários pessoas físicas que recebem aluguéis de outras pessoas físicas, o procedimento normalmente é realizado por meio do Carnê-Leão Web, disponibilizado pela Receita Federal.
O sistema permite registrar os rendimentos, informar despesas dedutíveis, calcular o imposto e emitir o Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).
O procedimento envolve cinco etapas:
- Acessar o Carnê-Leão da Receita Federal com a conta gov.br.
- Selecionar o ano-calendário correspondente ao recebimento.
- Informar mensalmente os aluguéis recebidos e os dados da fonte pagadora.
- Registrar as despesas dedutíveis, quando permitidas e comprovadas.
- Conferir a apuração e, havendo imposto devido, emitir e pagar o DARF.
O código de receita utilizado para o Carnê-Leão é 0190.
O prazo para pagamento é até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do rendimento.
Por exemplo, um aluguel recebido em novembro de 2026 deverá ter seu imposto, se devido, recolhido até o último dia útil de dezembro de 2026.
O atraso pode gerar multa e juros. A declaração anual do Imposto de Renda não substitui a obrigação de recolhimento mensal, quando existente.
Receita Federal+1
5. Quais despesas podem ser descontadas do aluguel?
Nem todo o valor recebido com a locação necessariamente integra a base tributável.
A legislação permite excluir determinadas despesas relacionadas ao imóvel, desde que sejam efetivamente suportadas pelo locador e atendam às condições legais.
Entre elas estão:
- Taxas de administração e despesas de cobrança da imobiliária.
- IPTU e outros tributos ou taxas incidentes sobre o imóvel, quando pagos pelo proprietário.
- Despesas condominiais ordinárias e extraordinárias suportadas pelo locador.
- Aluguel pago pelo contribuinte em operações de sublocação.
Por outro lado, gastos com reformas, manutenção, financiamento imobiliário e depreciação do imóvel não podem ser automaticamente abatidos do Imposto de Renda dos aluguéis. Cada situação precisa observar as deduções expressamente autorizadas.
Receita Federal
Exemplo prático
Imagine um apartamento alugado por R$ 3.000 mensais, administrado por uma imobiliária que cobra 10% de taxa.
| Descrição | Valor mensal |
| Aluguel recebido | R$ 3.000 |
| Taxa de administração | R$ 300 |
| Rendimento após a taxa | R$ 2.700 |
Nesse exemplo, R$ 2.700 é o rendimento após a despesa de administração. O imposto, se devido, será apurado considerando as demais regras tributárias aplicáveis ao proprietário.
O exemplo demonstra a importância de organizar os comprovantes e identificar corretamente quais despesas podem reduzir a base de cálculo.
6. O que muda com a reforma tributária para os aluguéis?
Uma das maiores novidades para o setor imobiliário é a implementação dos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Esses tributos fazem parte da reforma tributária do consumo, regulamentada principalmente pela Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada pela Lei Complementar nº 227/2026.
Entretanto, existe uma diferença fundamental: a reforma tributária não determina que todos os proprietários de imóveis residenciais comecem a pagar IBS e CBS sobre seus aluguéis.
A legislação estabelece critérios específicos para o enquadramento das pessoas físicas.
Quais proprietários pessoas físicas poderão pagar IBS e CBS?
Pela regra geral do artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025, o proprietário pessoa física passa a ser enquadrado no regime regular quando, no ano-calendário anterior, preencher simultaneamente duas condições:
- Receita anual com locações superior a R$ 240 mil, considerado o reajuste legal pelo IPCA.
- Operações envolvendo mais de três imóveis distintos.
Isso significa que possuir quatro imóveis, isoladamente, não determina a incidência dos novos tributos. Também não basta ultrapassar R$ 240 mil de receita anual para cumprir a regra geral de enquadramento baseada no ano anterior.
A legislação ainda prevê uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano quando a receita de locações superar em 20% o limite legal, observadas as demais disposições aplicáveis.
Portanto, os limites devem ser analisados com atenção, principalmente por investidores que ampliam seus patrimônios e receitas de locação.
Normas Legais+1
Redução de 70% nas alíquotas
Para as locações enquadradas na tributação de IBS e CBS, a legislação prevê redução de 70% das alíquotas desses tributos.
Essa redução não significa uma diminuição de 70% do valor do aluguel ou do Imposto de Renda. Ela é aplicada às alíquotas específicas de IBS e CBS.
Outra proteção prevista na legislação é o redutor social para locações residenciais.
O valor legal de referência é de R$ 600 por imóvel residencial, mensalmente, atualizado conforme as regras do IPCA, e pode ser abatido da base de cálculo dos novos tributos para contribuintes enquadrados no regime regular.
Esse redutor não deve ser confundido com uma isenção de R$ 600 no Imposto de Renda.
AnvisaLegis+1
7. Quando as novas regras passam a valer?
A implementação da reforma tributária acontece gradualmente, evitando a substituição imediata de todos os tributos existentes.
- 2026 — Fase de testes
- Início da operação experimental do IBS e da CBS, com alíquotas de referência para testes e regras específicas de compensação e dispensa de recolhimento.
- 2027 e 2028 — Início da transição
- Entrada da CBS em sua fase de cobrança efetiva e manutenção da alíquota transitória do IBS, conforme o cronograma legal.
- 2029 a 2032 — Transição gradual
- Avanço progressivo do IBS, substituindo parcelas dos tributos sobre consumo previstos no modelo anterior.
- 2033 — Novo modelo integral
- Previsão de funcionamento completo do sistema de tributação do consumo.
Durante essa transição, o planejamento tributário passa a ter maior importância para proprietários com carteiras imobiliárias maiores, empresas patrimoniais e administradoras de imóveis.
Receita Federal
8. O imposto sobre aluguel poderá aumentar o preço das locações?
Esse é um dos aspectos mais relevantes para o mercado imobiliário.
Embora a tributação represente um componente importante na rentabilidade de um imóvel, não é correto afirmar que a reforma provocará necessariamente aumento generalizado dos aluguéis.
O impacto dependerá do perfil do proprietário, das regras efetivamente aplicáveis, do tipo de imóvel e das condições de oferta e demanda de cada região.
Impactos para os proprietários
Para pequenos proprietários que recebem aluguéis de poucos imóveis, a principal obrigação tributária tende a continuar relacionada ao Imposto de Renda.
Já os investidores com grandes carteiras imobiliárias precisarão avaliar os efeitos combinados dos diferentes tributos, das despesas operacionais e das regras de transição.
Isso pode provocar mudanças nas estratégias de investimento, na administração dos imóveis e no planejamento de novas aquisições.
Impactos para os inquilinos
Os inquilinos não passam automaticamente a ser responsáveis pelos tributos incidentes sobre a renda do proprietário.
Entretanto, em contratos novos ou negociações futuras, proprietários podem considerar os custos tributários ao estabelecer o aluguel pretendido.
A possibilidade de transferir esses custos para os preços dependerá da capacidade de pagamento dos interessados e das condições do mercado.
Em regiões com grande oferta de imóveis disponíveis, a concorrência pode limitar reajustes. Já em áreas com baixa disponibilidade e demanda elevada, os proprietários podem encontrar maior espaço para negociar valores superiores.
Ainda assim, qualquer reajuste deve respeitar a legislação e as condições contratuais.
9. Como a tributação pode afetar o mercado de aluguéis de Maringá e região?
Em cidades como Maringá, Sarandi e Marialva, a tributação deve ser observada em conjunto com outros fatores que determinam o comportamento do mercado de locações.
A localização, a infraestrutura urbana, a proximidade de universidades, os polos comerciais, a oferta de novos empreendimentos e o perfil de renda dos moradores continuam sendo determinantes para a formação dos preços.
Em Maringá, por exemplo, imóveis próximos a universidades, centros de serviços e regiões comerciais podem apresentar dinâmicas distintas daquelas verificadas em bairros predominantemente residenciais.
A reforma tributária poderá estimular três movimentos importantes no mercado regional.
Maior profissionalização dos investidores: proprietários que administram vários imóveis poderão buscar acompanhamento contábil e financeiro mais estruturado para monitorar a rentabilidade líquida.
Valorização da gestão imobiliária: imobiliárias e corretores terão oportunidade de oferecer serviços mais completos, especialmente no acompanhamento dos contratos, organização de documentos e orientação aos clientes sobre suas obrigações.
Maior atenção ao rendimento líquido: em vez de analisar somente o aluguel mensal, investidores poderão dedicar mais atenção ao resultado depois dos custos de administração, tributos, manutenção e períodos de vacância.
Esses movimentos são possibilidades decorrentes das novas exigências de planejamento, não resultados já comprovados ou inevitáveis da reforma.
10. Imobiliárias e corretores também precisam ficar atentos
As imobiliárias possuem papel importante na organização e na transparência das locações.
Quando uma imobiliária administra um imóvel, ela não se torna automaticamente a contribuinte do Imposto de Renda sobre os aluguéis recebidos pelo proprietário.
Entretanto, as informações dos pagamentos precisam ser corretamente organizadas e declaradas.
A Receita Federal utiliza informações prestadas por empresas do setor imobiliário, inclusive por meio da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), para conferir dados relativos às operações.
A divergência entre os valores declarados pelos proprietários e aqueles informados pelas administradoras pode gerar questionamentos fiscais.
Por isso, manter contratos, recibos, demonstrativos de repasse e comprovantes organizados é uma medida essencial para reduzir riscos e facilitar o cumprimento das obrigações tributárias.
Receita Federal+1
11. O que acontece com quem não declara os aluguéis?
Deixar de informar rendimentos tributáveis de locação pode resultar em cobrança de imposto, multas, juros e procedimentos de fiscalização.
O recolhimento mensal em atraso também está sujeito a acréscimos legais.
Além disso, a existência de pagamentos intermediados por imobiliárias, transferências bancárias e documentos contratuais pode facilitar a identificação de inconsistências.
A regularização espontânea, quando cabível, costuma ser uma medida mais prudente do que aguardar uma eventual notificação.
O contribuinte também deve lembrar que os valores recebidos em 2026 serão considerados na declaração anual correspondente ao exercício de 2027, observadas as regras de obrigatoriedade vigentes.
12. O mercado imobiliário ficará mais caro ou mais transparente?
A tributação é apenas um dos elementos que influenciam o valor de um aluguel.
Juros, disponibilidade de crédito imobiliário, crescimento populacional, valorização dos imóveis, custos condominiais e oferta de unidades disponíveis também exercem influência sobre os preços.
No curto prazo, a adaptação à reforma tributária tende a exigir maior atenção dos profissionais e investidores que estejam efetivamente sujeitos às novas regras.
No médio e longo prazo, ferramentas de gestão, plataformas digitais, organização documental e análise de rentabilidade poderão ganhar relevância.
A Receita Federal, inclusive, já esclareceu que não procede a afirmação de que todos os proprietários passarão a pagar imediatamente um novo imposto sobre suas locações.
Receita Federal
Conclusão: conhecer as regras é essencial para proprietários e inquilinos
O imposto sobre aluguel não é uma novidade no Brasil, mas as alterações no Imposto de Renda e a reforma tributária tornam o conhecimento das regras ainda mais importante.
Para o proprietário, compreender a tributação significa calcular melhor seus ganhos, evitar irregularidades e tomar decisões mais conscientes sobre seus investimentos.
Para o inquilino, conhecer os direitos e as responsabilidades previstos na legislação ajuda a evitar cobranças indevidas e permite negociar contratos com maior segurança.
Já para corretores e imobiliárias, o novo cenário reforça a importância de oferecer informações atualizadas e serviços profissionais que facilitem a administração das locações.
O principal desafio do mercado imobiliário não será apenas acompanhar os novos tributos, mas compreender como eles se relacionam com os custos, os contratos e a rentabilidade dos imóveis.
Em um setor cada vez mais digital e competitivo, informação confiável, transparência e planejamento serão diferenciais importantes para proprietários, investidores e profissionais do mercado.